Kinnisvara moodustab praegu ligikaudu 35-40% minu netoväärtusest, kui see jääb lähemas tulevikus, sest ma keskendan ettevõtlusalasele püüdlusele. Tulu, mis tulenes minu karjääri keskendumisest, selle asemel, et hõivata ühe hariliku tuuni varud aktsiaturul, investeeriti suures osas diversifitseerimise eesmärgil kinnisvarasse.
Selles artiklis lähenesin vara hindamisele investori seisu kohast. Läheme läbi mõne suure pildikontseptsiooni ning kasutage reaalse elu näiteid, et näha, kas me teeme head või halba investeeringu. Ma arvan, et sulle meeldib see konkreetne kinnisvara, mille valisin. Kui olete juba majaomanik, saate läheneda oma vara hindamisele nii realistlikult kui võimalik.
OMANDI VÄÄRTAMINE - SUUR PILDI PÕHIMÕTTED
* See on kõik sissetulek. Kinnisvarainvestorina peate kindlaks tegema, milline on realistlik sissetulek, mida sihtmärgiks olev vara suudab aastas ja aastas püsivalt genereerida. Kõige olulisemad on praegused ja ajaloolised tulude näitajad. Kui teil on sissetulekute vahemik, saate arvutada kinnisvara brutokuulutusmahu ja tulu hindamise hinna, et võrrelda teiste naabruses asuvate kinnistutega.
* Hinnatõus on sekundaarne. Üks suurimatest põhjustest, miks oli eluaseme mull ja seejärel kokkuvarisemine, oli seepärast, et investorid läksid vara tulukomponendist välja ja keskendusid ainult vara hinnatõusule. Investorid ei hoolinud sellest, et nad oleksid suuresti rahavoogusid negatiivsed, kui nad saaksid laineid sõita ja aastaid või kahte kasumit saata. Kui peoda peatus, purustas spekulandid, mis põhjustasid dominoefekti, kahjustades neid naabreid, kes kavatsevad osta ja hoida. Kui te olete peamiselt keskendunud kinnisvara hinnatõusule ja mitte tuludele, olete te spekulant. Kinnisvara puhul ei ole tegelikku väärtust, kui see ei teeni tulu ega päästa isikut rentimisele.
* Kinnisvarahinnad on ajalooliselt tihedalt seotud inflatsiooniga. Kinnisvara hinnatõus üldiselt jälgib inflatsiooni +/- 2%. Teisisõnu, kui uusim inflatsioonimäär on 3%, võite oodata riigi kinnisvara hinna tõusu 1-5%. Aastate jooksul võib kinnisvara hinnamuutused muidugi muutuda metsikult. Aga kui vaatate kinnisvara hindu üle 10 aasta, näete suhteliselt sujuvat korrelatsiooni. Kui hakkate saama ootusi järjepideva 10% aastase hinnatõusu järele, muutute te pettumuseks. Pidage meeles, et peaksite kaaluma kinnisvara hinnatõusu kui sekundaarset atribuuti. Kui see juhtub, suurepärane. Kui ei, siis olete keskendunud oma rahavoogudele.
* Kinnisvara on alati kohalik. Olge ettevaatlik, et mitte varindu statistika ekstrapoleerida. Just sellepärast, et ühes aruandes öeldakse, et San Francisco kinnisvara hinnad tõusevad maikuu aasta jooksul 19,6% võrra, ei tähenda ma, et võin oma kodu 19,6% võrra rohkem müüa. Minu kodu hind tõuseb võib-olla 10%, kuna see on keskmisest kõrgem. Võite ka aknasse visata riiklikku statistikat. Parim hind, mille abil saate teada, mida teie kodu on väärt, on, kui teie naaber müüb. Kinnisvara hinnastatistika räägib teile üldist hindade suunda ja suhtelisi tugevusi.
ERIPAKKUMISED TEIE OMANDI ÕIGLUSELE
1) Arvutage oma aastane renditulu. Võtke realistlik igakuine turuhind, mis põhineb teiepoolsel võrgul olevatel võrreldavatel toodetel ja korruta 12-ga, et saada oma aasta üür. Nüüd võtke brutokuupäeva üür ja jagage selle vara turuhinnaga. Näiteks: 2000 dollarit kuus = 24 000 dollarit aastas. 24 000 dollarit / 500 000 dollarit = 4,8% renditulu kogusummast. Aastane brutokütus rentimiseks on saada õunadesse õunad, mis annavad ülevaate sellest, mida sinine taevas on vara, kui peaks 100% sularaha maksma ja neil ei ole jooksvaid kulusid.
2) Võrrelge oma brutomüügi saagikust riskivaba määraga. Riskivaba intressimäär on 10-aastane võlakirjade tootlus. Investorid ütlevad "riskivaba", kuna USA valitsusel on praktiliselt 0 võimalust oma võlakohustuste täitmatajätmisel. Kõik investeeringud vajavad riskipreemiat riskivaba määra piires, vastasel korral võtaksite muret, kui riskite oma raha investeerides. Kui vara aastane renditulu on väiksem kui riskivaba määr, siis kas see on odavam või kui liikumine jätkub.
3) Arvutage oma aastane renditulu (minu kupongimäära versioon). Neto renditulu on põhimõtteliselt teie neto põhitegevus tulu jagatud vara turuväärtusega. Kuidas ma arvan, et neto põhitegevustulu on teie aastane brutokulu miinus hüpoteegi intressid, kindlustus, vara maksud, HOA tasud, turundus ja hoolduskulud. Teisisõnu, me arvutame, milline on tegelik baasjoone aastakasum. Me saame lisada amortisatsiooni, mis on mitterahaline kulu, kuid olen keskendunud rahavoogudele. Näiteks: 24 000 dollarit aastas - 3000 USA dollarit aastas HOA tasu - 4800 USD aastas kinnisvara maksud - 500 USD aastas kindlustus - 1000 USD aastas - hooldus - 10 000 USD hüpoteegi intressid pärast maksude korrigeerimist = 4 700 NOP. 4 700 USD / 500 000 USD = 1% puhasrentaablus. Mitte nii hea, kuid vähemalt minna rahavoog positiivne.Iga investori netovõla suhe võib erineda, kuna mõned pakuvad rohkem raha kui teised, samas kui teised on paremad tegevuskulude tõhustamiseks ja top dollarite üürimiseks.
4) Võrrelge renditulu netotintressimääraga. Ideaalis peaks renditulu netoväärtus olema samaväärne või kõrgem kui riskivaba. Te maksate printsipaali aja jooksul, suurendades sellega renditulu netot ja jagades riskivaba määra. Kui kõik läheb hästi, tõusevad üürid ja teie varandus hindab. Nevada, Florida, California ja Arizona on rentimisvõimalused rentimisega võrreldes mitu protsendipunkti võrra kõrgemal kui praegune riskivaba määr pärast kokkuvarisemist. Põhjus, miks rohkem inimesi ei võtnud neid 2010.-2012. Aastal, oli see, et ostjad peavad sageli sularaha maksma, sest pangad ei laenud.
5) Arvutage oma vara tasu suhe. P / E suhe on lihtsalt teie vara turuväärtus jagatuna praeguse neto põhitegevuse kasumiga. Eespool toodud näites on $ 500,000 / $ 4700 = 106. Woah! Ta võtab oma investeeringu tegemiseks omanikule 106-aastase netotulu kasumit! See eeldab ilmselgelt, et omanik ei maksa oma hüpoteegi kunagi ja ei näe üürikindlustuste suurenemist, mis on väga ebatõenäoline. Paremini asi arvutamiseks on rentimise kogutulu jagamine vara turuväärtusega = $ 500,000 / $ 24,000 = 20,8 sinise taeva stsenaariumi korral. Loomulikult, mida madalam on ostja jaoks P / E, seda parem ja vastupidi müüjale.
6) vara hinna prognoos ja rendi ootused. P / E suhe ja renditoodang on ainult hetktõmmised ajahetkel. Tõeline võimalus prognoosib ootusi õigesti. Kinnisvarainvestorina tahate kasutada hirmu ja õnnetuid olukordi, nagu abielulahutus, ettevõtte ümberpaigutamine, koondamine, pankrotti minev linn või loodusõnnetus. Kinnisvara müüjana soovite müüa igavese hinnatõusu. Parim viis tuleviku prognoosimiseks on võrrelda seda, mis varem juhtus DataQuicki, Trulia ja Zillowi pakutavate veebipõhiste diagrammidega ja millel on realistlikud ootused kohaliku tööhõive kasvu kohta. Kas tööandjad lähevad linna või lahkuvad? Kas linn võimaldab kümneid rohkem maad arendada või neil on selliseid piiranguid nagu kõrghoonete ehitamine? Kas linn on rahalistes raskustes ja soovib, et omanikud saaksid rohkem kinnisvaramaksusid?
7) käivitage erinevaid stsenaariume. Viimane samm on saada oma realistliku kinnisvara hinna ja rendi prognoosid ning käivitada erinevaid stsenaariume. Kui üüride määr väheneb 5 aastaga 5% aastas, kas oled okei? Kui 30-aastaste fikseeritud laenude hüpoteeklaenude intressimäär tõuseb viie aasta jooksul 3-5% -lt 5% -ni, siis mida saab seda nõuda? Kui põhiväärtus langeb veel 20% võrra, kas ma lähen sillast välja? Loodetavasti mitte, kui elate ühes mitte-regressiivses olekus, kus saate klahvi käega tagasi ja oma teisi varasid kaitsta. Ainuüksi minimaalselt kasutage lohakas juhtumit, realistlikku juhtumit ja juhuslikku stsenaariumi.
8) Pidage silmas makse ja amortisatsiooni.Peaaegu kõik üüritava vara omamisega seotud kulud on mahaarvatavad, sealhulgas hüpoteegi intressid ja omandimaksud. Segadus seisneb teie sissetulekutele mahaarvamise katkestamises (teine artikkel: maksimaalne hüpoteeklaekumised sõltuvad sissetulekust). Samuti on huvitav mõista ka amortisatsioon, mis on mitterahaline objekt, mis vähendab teie netotulu kasumit (amortisatsioon on mitterahaline maksumus), et vähendada teie tulusid, aga ka teie maksudeklaratsiooni. Pange tähele, kuid keskenduge lõpuks tegelikule lõpptulemusele. Abielupaaridele kasumi saamiseks 250 000 dollarit ja abielupaaride kasumit 500 000 dollarit ei maksustata, kui elate viimase viie aasta jooksul kahe aasta jooksul. Samuti on 1031 vahetus, mis võimaldab investoritel ümberpaigutamist tulla mõnele teisele varale ilma kasumit ja seega ka maksude realiseerimata. Maksukood on segi ajada, kuid marginaalselt soodustab kinnisvaraomanikke.
9) Kontrollige alati võrreldavat müüki. Lihtsaim viis võrrelda müügi kontrollimiseks viimase kuue kuni kaheteistkümne kuu jooksul on Zillow.comi kinnisvaraaadressil olev aadress. Seal näete alumises alanurgas maksuregistreid, müügiajalugu ja võrdlusmaterjale. Te peate võrdlema oma sihtomandi eelmise müügihinna küsimise hinda ja mõõta seda, mis on muutunud, et tagada hea tehing.
OMANDI NÄIDIS: BAY VIEW LUXURY CONDO
MLS-i kirjeldus: Hingekosutav vaade Golden Gate'i sillale, kaunite kunstide paleele, Angel Saalale ja lahele sellest 3BR 2,5BA lehmaõõnsusest korterist. Sellel korrusel on elutuba, söögituba ja köök, kus saate nautida vaadet. Köögis on keskne saar, graniit, söögikoht ja rõdu. Pool põrandalauad täidavad seda põrandat. Kogu teine korrus avar magamistuba magamistoaga sviit, kus on mullivann, garderoob ja rõdu. Esimesel korrusel on tagumised 2BR-id, mis sisaldavad Prantsuse uksi, mis avavad privaatse aia. See põrand lõpeb vanni- ja pesupesemisruumiga. Lisaks ilusatele põhjapoolsetele vaadetega on naabruses asuvatest aiakujudest kõigil kolmel tasemel nautida. Liiga lai parkimine ja ladustamine.
| 1 699 000 USD (LP) Hind / sqFt: 852,91 | 2533 Greenwich St, San Francisco, CA 94123 * Aktiivne | ||
| Voodid:3 | Vannid:2.50 | Sq Ft:1992* | Lot Sz: |
| Piirkond:7 - lehma õõnes | Yr:1990* |
Minu esialgne võtmine: Suurepärane asukoht mitme miljoni dollari vaatega. Ma armastan välitingimustes toimuvaid kombinatsioone. Varasemat kolme- või neljaperega perekonda saab nautida.Suurepärane vara kiikpuuõpilasele või paarile, arvestades San Francisco põhjaosas asuvate kaupluste ja restoranide lähedust.
Hind 852,91 $ ruutjalga, vara on odav, võttes aluseks Zillowis võrreldavate võrdlusainete nimekirja hinnaga 900-1100 USD / m². Teie kinnisvaramaakler peaks ka andma teile ka pikkade võrdlusainete loendi. Huvitav, et vara viimati müüdud 10/07/1997 jaoks 988 000 dollarit 72% tõusuks, kui nad küsivad.
Aastane brutomüügi maht: Igakuine rentimine on igal pool alates 6 000 dollarist kuni 8 000 dollarini kuus, mis põhineb võrguvälistes võrdlusainetes. Vaatame keskpunkti 7000 dollarit ja korruta 12 võrra, et saada 84 000 dollarit. 84 000 dollarit jagatuna 1,700,000 dollariga = 4,9%. Pole paha, võrreldes riskivaba määraga 2,15%.
Aastane neto rentaablus (kapitali määr): $ 84,000 - $ 18,000 korrigeeritud kinnisvaramaksudelt - $ 3,000 hinnangulistes HOAs - $ 40,000 hüpoteegi intressi korrigeeritud maksud - $ 5000 hooldus = $ 18,000 neto renditulu. $ 18,000 / $ 1,700,000 = 1,05%. Sanfrancisko rahavoog positiivne on algusest peale väga haruldane, sest San Francisco on ajalooliselt tohutu P / Ega võrreldes ülejäänud riigis.
Hinnatõusu suhe: $ 1,700,000 / $ 84,000 = 20,23 bruto P / E. $ 1,700,000 / $ 18,000 = 94,5. Nüüd võrrelda keskmist P / E San Franciscos 35-40X-s ja olete palliparkis. 35-40X on kallis võrreldes piirkondadega, nagu Detroit, 15-18-tunnine. Aga jällegi on kinnisvara kohalik. Keegi ei lähe Detroiti puhkama, kuid San Franciscosse tuleb tuhandeid inimesi.
Hinna prognoos: Hinnakujunduse suundumused on tugevad, sest Twitter, Facebook, Google, Pinterest, AirBnb ja mitmed teised Interneti-ettevõtted võtavad tööhõive kasvu. Üle poole sellest 20 rendiavaldajast, kellele ma sain oma rendivaramu avatud majja aastal 2013, sai nendest ettevõtetest. Kinnisvara konsultandid ootavad San Francisco kinnisvara hinnad tõusevad veel 5-8% aastas järgnevatel aastatel. Oodatakse, et üürid aeglustuvad 5% ni aastas.
Järeldus: Kinnisvara vaated on hämmastavad, kuid sees vajab värskendamist. Selle ligipääsu on oma naabruses kummaliselt jagatud servituudiga ja on olemas mõned struktuurilised küsimused, millega tuleb tegeleda. Kui te kulutate varaobjektile 1,7 miljonit dollarit, peaksin lootma, et tal on oma privaatne sissepääs. Muu vara puudujääk on see, et esimesel korrusel avaneb üks treppide trepp ja korter on kolme korruseline. Sammude arv pole ideaalne vanematele inimestele.
Vaatamata piiridele on ka teisi suurepäraseid omadusi, nagu tagaküljel asuvad rõdud ja väike õue. Vaated on hinnatud. Ma ostaksin kinnisvara 1,7 miljoni dollari eest, kui kavatsen seal elada järgmise 10 aasta jooksul. Hindade kallinemise perspektiivist võib potentsiaalselt tabada $ 1,000 / sqft märgi või põhimõtteliselt $ 2 miljonit dollarit natuke remodeling. Alates 1,7 miljonist dollarist kuni 2 miljoni dollarini on 17% -line kallinemine, mida saab nelja aastaga saavutada 4% võrra aastas. Pole paha, aga mitte midagi, mida üldse arvestada.
Rendipositsioonist lähtudes ei ole see vara palju. See on tavaliselt kõrgema hinnaga kinnisvara puhul, kuna vara väärtus on rohkem seotud luksuskaupadega, mida ei hinnata täielikult, nt seadmed, põrandakate, asukoht, vaated. Teisisõnu otsige madalama hinnaga omadusi, mis on tühjad kondid ja mille põhitarbed on rentaabluse maksimeerimiseks.
Tõeline küsimus on: Kui palju sa arvad, et vara müüb? Ma ei arva, et seal on lumepalli võimalus põrgus, ma saan kinnisvara segi ajada 1,7 miljoni euroga. Arvestades, kui kuum turg on San Franciscos, ma arvan, et lõplik hind on 1,85 miljonit eurot. Koorimahtu ~ 1% on hull kallis, kuid see on see, mida kulub elada Põhja-Ameerika kõige ilusamas linnas. Ma saan sel suvel lõpliku hinna välja ja teatan sellest.
OMANDI VÄÄRTAMINE ON OSA TEADUSTE OSA TÖÖD
Mida avatumaid maju ja tehinguid teete, alustades sulgemisest, seda mugavam on omandiväärtuste hindamise teostamine. See muutub peaaegu kuuendaks, kus te teate koheselt, kas vara on hea tehing või mitte. Igaüks, kes soovib kinnisvara ostmist, peaks kindlasti nädala avamajade paari kuu jooksul kindlasti nägema, et tunneks teie kohalikku turgu.
Ma ei suuda piisavalt rõhutada, kuidas vara peetakse pikaajaliseks investeeringuks suuresti tänu kõrgetele müügikuludele 5-6% komisjoni tasemel. Minu siiras lootus on see, et avalikkus tõuseb kinnisvaratööstuse sellistest karmidest hinnakujundustest. Mulle on täiesti murettekitav, miks kinnisvaramaaklerid ei taha vähendada oma komisjonitasusid, et suurendada mahtu, kui maht on 40-50% madalatel turgudel, nagu San Francisco. Tasub oma teadustööd teha ja veebis võrrelda võrreldavaid hindu.
Vara on materiaalne vara, erinevalt varudest, mis võivad lugematutel põhjustel kaotada väärtus nanosekundis. Mis muu varaklass võimaldab teil potentsiaalselt tasuta elada, mõjutab väärtust positiivselt ja teenib kasumit, ilma et peaksite liiga palju rõhutama, kui saate hüpoteegi makseid endale lubada? Ma kutsun kõiki üles mitmekesistama oma netoväärtust materiaalsetele varadele, nagu vara või muu, mis võimaldab teil hinnakujundajaid.
Wealthi sisseseadmise soovitused
* Pood hüpoteegi jaoks: LendingTree Mortgage pakub praegu madalaimat refinantseerimise määra täna, sest neil on tohutu laenuandjate võrgustik, kellelt nad vajavad.Kui otsite osta uut kodu, saada HELOC või refinantseerida oma olemasolev hüpoteek, kaaluge LendingTree kasutamist mitme pakkumise võrdluse saamiseks mõne minuti jooksul. Intressimäärad langevad turgude tohutu volatiilsuse ja ebakindluse tõttu ALL-TIME tasemele. Kui pangad konkureerivad, võite.
Vaadake kinnisvara kraapimisvõimalusi: Kui teil ei ole ettemaksu kinnisvara ostmiseks või soovite kinnisvara likviidsust kinnitada, vaadake RealtySharesi, mis on üks suurimaid kinnisvaraplaneerimisettevõtteid täna. Kinnisvara on diversifitseeritud portfelli põhikomponent. Kinnisvara kraapimine võimaldab teil oma kinnisvarainvesteeringute puhul olla paindlikum ja kirurgilisem, investeerides lisaks sellele, kus te elate, võimalikult head tulu. Näiteks on kogukulud San Franciscos ligikaudu 4-5%, kuid üle 10% Midwestis, kui otsite rangelt investeerivat tulu. Registreeruge ja vaadake üle kõik elamurajoonide ja äriinvesteeringute võimalused kogu riigis, mida Realtyshares on pakkuda. See on vaba otsida ja avastada.
Uuendatud aastatel 2017 ja pärast seda. Kinnisvaraturg hakkab lõpuks aeglustuma, eriti kõrgeimal tasemel. Enne ostege mine oma maitseomadustele hoolikalt kui kunagi varem. Pigem on parem investeerida väiksemaid summasid kinnisvara kraapimisvõimaluste asemel suurema paindlikkuse poole.
